Az mindenki számára természetes, hogy az adásvételi szerződést ügyvéddel kötjük, ahol az ügyvéd mind a két felet pártatlanul védi és a szükséges záradékok pl. ingatlan tehermentessége, fizetési ütemezés stb. a szerződésbe belekerülnek, mellyel jó eséllyel elkerülhetők a kellemetlen helyzetek. Az is egyértelmű, hogy vásárlás előtt lekérjük az adott ingatlan tulajdoni lapját is. Azonban van még ezeken kívül jó néhány olyan dolog, ami nincs a köztudatban, és ha nem tudsz róla, az ingatlan vásárlása után akár csúnya meglepetés is érhet. Hogy az ingatlan vásárlás ne egy rémálom legyen és boldogan költözhess álmaid otthonába, ezért összeszedtem ebben a posztban azokat a tudnivalókat és buktatókat, melyeket mindenképpen vegyél figyelembe a leendő ingatlan megvásárlása előtt.
1. A LEGFONTOSABB SZABÁLY, KERESD FEL A KÖZÖS KÉPVISELŐT!
Ameddig nem beszéltél a közös képviselővel nem szabad továbblépni az adásvételben, különben a vásárlás egy orosz rulett. Ő lesz a te kulcsembered, aki lerántja a leplet az ingatlanról és magáról a társasházról. Olyan dolgokat tudhatsz meg tőle, ami vagy megerősít a vételben vagy éppen az ellenkezőjében, és esetlegesen elállsz majd a vételtől. Manapság az ingatlanvásárlás amúgy sem olcsó mulatság, alaposan utána kell járni minden apró részletnek, hiszen nem egy pólót veszel, amitől könnyen megszabadulsz, ha mégsem nem tetszik.
Jó mindennel tisztában lenned, ezért kérd ki tőle az alábbiakat:
A megvenni kívánt lakás közösköltség díja
Praktikus tudni hiteles forrásból, mekkora összeget kell majd fizetned havonta, illetve azt is derítsd ki, hogy tervez-e a közös képviselő díjat emelni a közeljövőben. Annak is érdemes utánajárni, hogy milyen díjak tartoznak a közösköltségbe, van-e esetleg a közös költségen felüli elszámolás utáni fizetendő egyéb díj a társasház felé pl.: házközponti fűtés, felfűtés, hűtés.
Az eladás tárgyát képező lakás közösköltség egyenlegéről 0-s igazolás
Vannak esetek, amikor egy-egy tulajdonosnak tíz- esetleg százezres nagyságrendű tartozásai vannak. Ezeket jó előre tudni, és még az adásvétel előtt rendezni a tartozást. Ha ez utólag derül ki, akár pereskedés is lehet a vége. Mivel az ide vonatkozó törvény nem ad egyértelmű útmutatást erre az esetre, így a bírósági joggyakorlat sem egységes. Van olyan bíróság aki az előző tulajdonost kötelezi a tartozás megfizetésére, és van amelyik az új tulajdonosra.
Minden esetben érdemes elolvasni és ki kell kérni a Társasház Alapító Okiratát és a Szervezeti és Működési Szabályzatát (SZMSZ) és lakás tartalmazó szint alaprajzot.
Ezekből a dokumentumokból is derül ki egyértelműen, hogy van-e a többi lakónak elővásárlási joga, illetve, hogy milyen tevékenységeket lehet folytatni a társasházban pl. Airbnb, vagy a zajjal járó tevékenységek korlátozása, az állattartási korlátozások is szerepeltetve lehetnek. Információt adhat továbbá arról, hogy a lakáshoz tartozik-e tároló és annak megnevezése, elhelyezkedése. Tartalmazza amennyiben van az egyéb közös használatú helyek pl. belső parkoló, kert stb. Az Alapító Okirat és a szint rajz pontosan határolja a megvásárolt ingatlant, melyet helyrajzi számmal jelölve illetve az Alapító Okiratban jelölt lakás egyedi megjelölésével tart nyilván pl.: 1 lakás, 2 lakás stb. Mindezek hiányában később vitás helyzet alakulhat ki, hogy ténylegesen az adott lakást vásároltad-e meg.
Társasház anyagi helyzete
Pontos számlaegyenleget nem tud adni a közös képviselő, viszont azt meg tudja mondani, hogy pozitív vagy negatív a társasház egyenlege, van-e háznak tartozása pl. vett-e fel hitelt, vagy van-e közmű tartozása, van-e egyéb megtakarítása pl. lakáskassza, vannak-e kintlévőségek és mekkora azok hozzávetőleges mértéke. Ezt a lépést semmiképpen ne hagyd ki, tájékozódj!
Információ várható beruházásokról
Tervez-e a társasház bármilyen nagyobb beruházást? Ez egy nagyon fontos kérdés. Egyrészt, mert az mindig jó jel, ha egy társasházat fejlesztenek vagy éppen felújítanak valamit pl. gázvezeték csere, mert akkor valószínűleg nem egy elhanyagolt házba költözöl, viszont azt is fontos tudni, hogy a beruházásra van-e a háznak elég fedezete. Ha nincs a társasháznak fedezete, akkor a gyakorlatban vagy hitelből oldják és vagy célbefizetésből, esetleg a kettő kombinálásával. Célbefizetés esetében a tulajdonosoknak a közösköltségen felül egy viszonylag nagyobb összeget kell egy összegben befizetni. Ezt mindenképpen jó előre tudni, ne érjen meglepetés, mert előfordulhat, hogy a vétel után 1 hónappal már be kell fizetned pl. 500 000 Ft-ot tetőfelújításra, és emiatt kevesebb pénzed marad a lakásod felújítására vagy éppen a vétel miatt a kiürült kasszából ezt hirtelen nem is tudod megfinanszírozni. Társasházi hitel esetén pedig a törlesztőrészlet beépül a közösköltségbe, így számítani kell rá, hogy a korábbi díj emelkedni fog.
Szükséges munkálatok vs. fizetőképesség
Ez szorosan kapcsolódik az előző ponthoz, de külön szedtem, mert meg kell említeni egy szélsőséges esetet, ami nem gyakori, azonban előfordulhat és rendkívül kellemetlen helyzetet okozhat. Vannak idősebb társasházak, ahol a közmű vezetékek pl. gázvezeték felújításra szorul és kötelezi is a gázszolgáltató a házat a vezetékek felújítására egy bizonyos határidőn belül, ellenkező esetben kikapcsolja a szolgáltatást, azaz elzárja a gázt. Ez utóbbit nagyon komolyan is kell venni, mert a szolgáltató életveszélyes állapotokra hivatkozva ezt gond nélkül meg is teszi! Ahol gázfűtés van és a meleg vizet is gázkészülékkel állítják elő, ott kifejezetten a téli hónapokban ez nagyon kellemetlen lehet. A megvalósíthatóság alatt itt a ház anyagi helyzetét értem, miszerint nem fog-e anyagi akadályokba ütközni a kivitelezés megvalósítása. Minden tulajdonos tudja-e vállalni a célbefizetést, ha erre van szükség, hitelképes-e a társasház amennyiben hitelt kell felvenni a felújításhoz.
Nyilatkozat peres eljárásokról
Elsőre nem gondolnánk, de a társasház életében is vannak ilyen esetekés anyagi vonzattal jár, mivel az eljárás költségeit a társasháznak előre meg kell finanszírozni.
Társasház jellege
Tudd meg milyen épületbe költöznél! Ha megvásárolandó ingatlan műemlékké nyilvánított épületben helyezkedik el, akkor bárminemű felújítás vagy fejlesztés során be kell tartani az ide vonatkozó szabályozásokat. Emiatt megkötések lehetnek mit és hogyan kell kivitelezni, ami általában magasabb kivitelezési költségeket jelent, ráadásul a háznak minden esetben gondoskodni kell az épület állagának megóvásáról, amit az Örökségvédelmi hivatal felügyel és be is tartat. Így ha egy normál társasháznak éppen nincs elég fedezete egy felújításhoz, akkor azt el tudja halasztani későbbre, műemlékek esetében a hatósági felügyelet miatt általában erre nincsen lehetőség, az állagmegóvással járó karbantartásokat minden esetben el kell végezni, ami szintén eseti befizetést vagy hitel felvételét is eredményezheti.
2. TARTS HELYSZÍNI SZEMLÉT!
Ez is egy nagyon fontos momentum. Ne csak a kiszemelt lakást nézd meg, hanem az épületet is valamint annak a környezetét, ahol élni fogsz, így biztosan nem érhet csalódás. Ebben nem feltétlenül a közös képviselő lesz a segítségedre, bár ő is tud hasznos információkkal szolgálni ezen a téren is.
Ingatlan és az épület állapota, állaga
Ha jó szemed van te is észrevehetsz árulkodó jeleket, azonban javasolt erre szakosodott műszaki szakemberrel bejárni az épületet és megnézni a megvásárolni kívánt lakást.
Lakók és szomszédok
Mindig fontos a jó szomszédság, azonban vannak olyan társasházak, ahol előfordulnak problémás lakók és emiatt problémás helyzetek is. Némi információt ezzel kapcsolatban is megtudhatsz a közös képviselőtől, de ha van rá módod beszélj a házban lakó emberekkel is, akiktől hiteles információt kaphatsz a lakóközösségről. Ha pl. szereted a nyugalmat és a csendet, akkor érdemes kideríteni van-e bulizós szomszéd, netán Airbnb-s „legénybúcsús” kibérelhető lakás.
Zajok
Minden társasházban vannak zajok, akár az épületen belül előforduló pl. lift, garázskapu hangja stb., akár az épületbe kintről behallatszódó zajok pl. forgalom zaja, ház előtti buszmegálló miatti hangok stb. Mindenkinek más a tűrőképessége és mást zajszintet visel el, ezért érdemes a lehetséges hanghatásokról is még vétel előtt meggyőződni.
Parkolás
Tudd meg hol tudsz parkolni. Tartozik-e mélygarázs a lakáshoz, esetleg térfelszíni beálló, van-e közös használatú parkolási lehetőség vagy az utcán kell parkolnod. Ha az utcán kell parkolnod kérdés lehet az is, hogy fizetős-e a parkolás vagy van-e elegendő parkoló kapacitás az utcában. Nagyon kellemetlen tud menni, ha este a munkából fáradtan hazatéve vagy nagy bevásárlás után nem tudsz megállni a ház közelében, és 5-10 percet keresgélsz szabad parkolóhelyet a környező utcákban.
3. AMIT ÚJ ÉPÍTÉSŰ INGATLANOK ESETÉBEN TUDNOD KELL
Elsőre azt gondolhatnád ez jelenti a számodra a legnagyobb biztonságot, hiszen új az épület, mi baja lehet?! Sajnos az eddigi tapasztalataim alapján azt mondhatom, akad! A mézes-mázas csinos köntös alatt bizony itt-ott meglapulhatnak turpisságok.
Kivitelezési minősége és a hibák garanciális javítása
Azon túl, hogy a vevő sok esetben eleve ki van téve egy kockázatnak azáltal, hogy papíron megvásárol egy olyan ingatlan, ami még csak a tervrajzokon létezik, ezen túlmenően pedig annak is, hogy az ingatlan végleges vételára az átadásig akár milliós összegekkel felfelé is változhat, mindemellett akadnak kivitelezési problémák magában az épületben és a lakásokban egyaránt. A kivitelezőnek nyilván garanciális kötelezettsége ezek kijavítása, de a gyakorlat azt mutatja, hogy ezek elhúzódó folyamatok és sok esetben vitás helyzeteket szülnek, valamint megoldásukig el kell viselned néhány kellemetlenséget.
Közmű óraállások
Amire még nagyon oda kell figyelned, az a közműóra állások rögzítése. Nagyon fontos, hogy a birtokbavétel során a jegyzőkönyvbe minden mérőóraállás fel kell vezetni! Ellenkező esetben átíratás után előfordulhat, hogy a közmű szolgáltatónál olyan fogyasztást is te fogsz kifizetni az első számlával, ami még az ingatlan átadása előtt keletkezett.
Egyéb díjak
Találkozni fogsz egyéb járulékos díjakkal is. Új építésű ingatlanoknak ugyanis meg kell felelni jó néhány energetikai, tűzvédelmi stb. előírásnak. A kivitelezők gyakran beépítik az eladási marketingbe az olcsó rezsi varázsszót, ami önmagában igaz is, azonban az előbbi megfelelések miatt lesznek ehhez kapcsolódó olcsónak nem mondható társasházi költségek. pl. hőszivattyús rendszer vízlágyító só és karbantartási díj, nagyobb házaknál éves tűzvédelmi bejárás, SIM kártyás kapunyitó rendszer üzemeltetés stb. melyek díjai beépítésre kerülnek a közösköltségbe, és emiatt az ilyen társasházakban magasabb közösköltségre lehet számítani, mint pl. egy panellakás esetében. Ezen felül a társasház megalakulásakor egyszeri eseti célbefizetéssel a tulajdonosoknak be kell fizetni egy adott összeget, hogy a társasház gazdálkodását megindítsa, mivel induláskor a társasház számlája üres és nem tudja megfinanszírozni az üzemelési és egyéb költségeket.
Parkosítás
Eladáskor biztos látni fogsz majd gyönyörű idilli hangulatot idéző látványterveket, a házat körülvevő gyönyörű zöld növényeket. Sajnos vannak olyan esetek, amikor ez utóbbi csak a marketing része, hogy meghozza a kedvet a vásárláshoz. Vannak olyan kivitelezők, akik becsületesen elvégzik a parkosítást, de találkoztam olyan esettel, amikor azt a lakóknak is be kellett szállni a parkosítás költségeibe. Vásárlás előtt tájékozódj a kivitelezőnél a látványterven szereplő zöld terület kialakításának menetéről és annak módjáról. Fontos tudni, hogy a vállalás mire terjed ki.
Keresd fel a közös képviselőt!
Ha már felépült a ház, megkapta a használatbavételi engedélyt és meg is alakult a társasház, beszélj a közös képviselővel is.
Legyél tudatos ingatlanvásárló és igyekezz felkészülni minden eshetőségre. Sikeres adásvételt kívánok!
